האם הדרכון של הכסף שלכם כבר מוכן? המדריך שייקח אתכם לסיבוב מסביב לעולם בעקבות התשואות שאבדו בישראל
בואו נניח את הקלפים על השולחן כבר בהתחלה.
אם הגעתם לכאן, כנראה שנמאס לכם.
נמאס לכם לראות דירות שלושה חדרים מתפוררות בפתח תקווה שמתומחרות כמו ארמון של דוכס בצרפת.
נמאס לכם שתשואה של 2.5% נחשבת "מציאה".
אתם מחפשים משהו אחר, והשאלה הגדולה שמהדהדת לכם בראש, ובצדק, היא איפה כדאי לקנות דירה להשקעה בחול כדי שהכסף שלכם יתחיל לעבוד באמת, ולא סתם ישכב בעו"ש ויעלה אבק אינפלציוני.
אנחנו חיים בעידן שבו הגבולות הפיננסיים נמחקו.
הכסף שלכם הוא אזרח העולם הגדול.
הוא לא צריך ויזה, הוא רק צריך הזדמנות.
במאמר הזה אנחנו לא הולכים לדבר על "חלומות".
אנחנו הולכים לדבר על מספרים, על בטון, ועל הלוקיישנים שגורמים למשקיעים הכי מתוחכמים לחייך כל הדרך אל הבנק (הזר).
תשכחו מכל מה שידעתם על נדל"ן מקומי.
תכינו את האספרסו, תתרווחו בכיסא המנהלים שלכם.
אנחנו יוצאים למסע.
למה השכן שלכם פתאום מדבר יוונית שוטפת? 5 סיבות לצאת מהבועה המקומית
לפני שננעץ סיכות במפה, בואו נבין רגע את ה"למה".
הרי לקנות דירה מעבר לים זה נשמע מורכב.
זה נשמע רחוק.
אבל האמת היא? שזה הפך להיות פשוט יותר מלהזמין תור למשרד הפנים.
העולם הפך לכפר גלובלי אחד גדול, והנדל"ן הוא הכיכר המרכזית שלו.
הנה הסיבות שגורמות לכולם לחפש נכסים מניבים בחו"ל:
- תשואה שרואים בעין: במקומות רבים בעולם, תשואה של 6%, 8% ואפילו 10% היא לא מילה גסה. זה הסטנדרט.
- פיזור סיכונים: לשים את כל הביצים בסל אחד (ועוד בסל שנמצא במזרח התיכון) זה הימור. פיזור גיאוגרפי הוא תעודת הביטוח של העושר שלכם.
- סף כניסה נמוך: בחצי ממחיר המקדמה לדירה בגבעתיים, אתם יכולים לקנות נכס שלם (Freehold) במדינות מתפתחות ומבוססות כאחד.
- מינוף חכם: בנקים מסוימים בעולם עדיין נותנים תנאי מימון שגורמים למשכנתא הישראלית להיראות כמו הלוואה בשוק האפור.
- הטבות מס: מדינות רבות פורסות שטיח אדום למשקיעים זרים בצורת אמנות מס והקלות מפליגות.
אז עכשיו, כשהבנו למה צריך לארוז את המזומנים, בואו נבדוק לאן כדאי לשלוח אותם.
1. יוון: האם אתונה היא הפלורנטין החדשה?
אי אפשר לדבר על השקעות מעבר לים בלי להזכיר את השכנה הכחולה-לבנה שלנו.
יוון עברה בעשור האחרון רכבת הרים כלכלית, ודווקא שם מסתתרות ההזדמנויות.
אתונה, וגם סלוניקי, הפכו ליעדים לוהטים.
למה? כי המחירים עדיין לא חזרו לשיא של לפני המשבר, אבל הביקוש? הוא בשיא.
למה המשקיעים נוהרים לאקרופוליס?
התיירות ביוון היא מפלצת שלא יודעת שובע.
דירות שמיועדות להשכרה קצרת טווח (סגנון Airbnb) באזורי התיירות יכולות לייצר תשואות פנטסטיות.
אבל זה לא רק תיירות.
יש כאן סטודנטים, יש כאן מקומיים שצריכים לגור איפשהו, ויש כאן התחדשות עירונית מסיבית.
היתרון הגדול: הקרבה לישראל.
שעה וחצי טיסה ואתם בדירה שלכם, בודקים שהברז לא דולף (או סתם נהנים מהנוף).
2. קפריסין: גן העדן הקרוב לבית (ולכיס)
אם יוון היא האחות הגדולה והסוערת, קפריסין היא האחות המחושבת והאלגנטית.
האי השכן מציע יציבות, מערכת משפט המבוססת על החוק האנגלי (סופר חשוב למשקיעים), ואוכלוסייה אמידה.
לימסול ופאפוס הן הכוכבות הראשיות.
ישראלים רבים כבר גילו את הפוטנציאל, וחברות הייטק רבות מעבירות לשם פעילות, מה שמייצר ביקוש קשיח למגורי יוקרה.
האם זה רק לעשירים?
ממש לא.
אמנם וילות על הים עולות הון, אבל דירות בפרויקטים חדשים מציעות נקודת כניסה נוחה יחסית.
המס חברות בקפריסין הוא מהנמוכים באירופה, וזה מושך הון זר כמו מגנט.
איפה כדאי לקנות דירה להשקעה בחול אם אתם מחפשים שקט נפשי? קפריסין היא תשובה מצוינת.
3. ארה"ב: המגרש של הגדולים
טוב, כאן אנחנו נכנסים לליגה אחרת.
ארצות הברית היא לא סתם מדינה, היא יבשת של אפשרויות.
אבל בואו נהיה כנים – אל תקנו דירה במנהטן אלא אם כן יש לכם עשרות מיליונים פנויים ואגו שצריך ליטוף.
הכסף החכם הולך ל"Sun Belt" (רצועת השמש).
פלורידה, טקסס, ג'ורג'יה.
אלו מדינות עם הגירה חיובית פנימית מטורפת.
אנשים בורחים מהקור ומיוקר המחייה של ניו יורק וקליפורניה ועוברים דרומה.
מולטי-פמילי או סינגל-פמילי?
זו השאלה הקלאסית.
בארה"ב, מודל ה"מולטי-פמילי" (מתחמי דיור מושכרים המנוהלים כעסק) הוא אחד האפיקים היציבים ביותר.
זה מאפשר לכם להיות חלק מקבוצת משקיעים וליהנות מניהול מקצועי.
מצד שני, בית פרטי (Single Family) נותן לכם שליטה מלאה.
הטיפ של המקצוענים: בארה"ב, חברת הניהול היא הכל.
אל תנסו לנהל נכס בטקסס מישראל.
זה מתכון לאסון.
קחו חברת ניהול טובה, שלמו להם את העמלה, ותישנו בשקט.
4. פורטוגל: אירופה הקלאסית במחיר של מבצע סוף עונה
פורטוגל היא כבר לא הסוד השמור שהיתה לפני חמש שנים, אבל היא עדיין אחת ההשקעות הכי אטרקטיביות במערב אירופה.
ליסבון ופורטו הן ערים מדהימות, תוססות, מלאות בתרבות ובהיסטוריה.
אבל מעבר לרומנטיקה, יש כאן מספרים יפים.
הממשלה הפורטוגלית משקיעה המון בתשתיות ובמשיכת משקיעים.
למה דווקא עכשיו?
כי פורטוגל עדיין זולה משמעותית מצרפת, ספרד או איטליה.
היא נותנת את ה"וייב" האירופאי, הביטחון והיציבות, אבל במחיר שמשאיר הרבה בשר לתשואה.
בנוסף, שוק השכירויות שם רותח, במיוחד באזורי האוניברסיטאות ומרכזי התיירות.
5. דובאי: הנוצצת והנועזת
אי אפשר להתעלם מהפיל המוזהב שבחדר.
דובאי הפכה בשנים האחרונות למוקד עלייה לרגל למשקיעי נדל"ן מכל העולם, וגם מישראל.
אפס מס הכנסה (ברוב המקרים), תשואות גבוהות, בנייה ברמה שלא רואים בשום מקום אחר בעולם.
זה עולם של יוקרה, של מגדלים שנוגעים בשמיים ושל איים מלאכותיים.
האם זה בועה?
יש שיגידו שכן, יש שיגידו שזו רק ההתחלה.
מה שבטוח, דובאי היא לא למשקיעים סולידיים שמחפשים בטון ישן ויציב.
היא למשקיעים שמחפשים אקשן, שמבינים את כללי המשחק של שוק תנודתי אך מתגמל.
מערכת הניהול בדובאי משומנת, והכל נעשה בשקיפות ובמהירות דיגיטלית מרשימה.
6. בטומי וטביליסי: היהלום של הקווקז
גיאורגיה היא כבר מזמן לא רק יעד לטיולי ג'יפים.
היא יעד נדל"ני לוהט.
בטומי, עיר הנופש על הים השחור, עוברת תנופת בנייה היסטרית.
מגדלי ענק, בתי מלון, קזינו.
המחירים שם עדיין נמוכים מאוד ביחס לעולם המערבי, והפוטנציאל לעליית ערך הוא דרמטי.
מה הקאץ'?
צריך לבחור יזם בפינצטה.
השוק מוצף בפרויקטים, ולא כולם יסתיימו כמו בברושור.
אבל מי שעושה שיעורי בית ובוחר בפרויקט במיקום מנצח (קו ראשון לים, למשל), יכול ליהנות מתשואות דו-ספרתיות.
טביליסי, הבירה, מציעה השקעה סולידית יותר, מבוססת על שוק שכירות מקומי וסטודנטיאלי.
איך לא ליפול בפח? (או: איך להישאר עשירים)
אז הבנו איפה כדאי לקנות דירה להשקעה בחול, אבל השאלה החשובה יותר היא איך עושים את זה בלי להפוך לסיפור עצוב בחדשות.
הנה כמה כללי ברזל שאסור לכם לוותר עליהם:
חברת ניהול זה לא מותרות, זה חמצן
אתם לא הולכים לתקן סתימה בשרותים בבודפשט.
אתם לא הולכים לרדוף אחרי דייר שלא שילם באתונה.
חברת ניהול טובה היא השותף השקט שלכם.
היא לוקחת אחוזים מההכנסה, ובתמורה נותנת לכם שקט.
תבדקו אותם, תבקשו המלצות, וודאו שהם דוברי אנגלית (או עברית).
מיסוי – אל תתחכמו עם רשויות המס
לכל מדינה חוקי המס שלה.
יש מס רכישה, מס שבח, מס על שכר דירה, וארנונה.
ויש גם את רשות המיסים בישראל שרוצה את החלק שלה.
החדשות הטובות: לישראל יש אמנות למניעת כפל מס עם רוב המדינות שציינו.
זה אומר שלא תשלמו פעמיים, אבל תשלמו את הגבוה מבין השניים.
קחו רואה חשבון שמבין במיסוי בינלאומי.
זה שווה כל שקל.
לראות בעיניים (או לשלוח מישהו שאתם סומכים עליו)
אל תקנו חתול בשק, ואל תקנו דירה בזום.
סעו לראות את האזור.
תריחו את הרחוב.
תראו מי השכנים.
אם אתם לא יכולים לנסוע, שלחו מומחה מטעמכם שיעשה בדיקת נאותות (Due Diligence).
הסוד הגדול של המימון בחו"ל
אחד היתרונות הגדולים בהשקעה בחו"ל הוא היכולת לקבל מימון מבנקים מקומיים.
במדינות מסוימות, תוכלו לקבל משכנתא של עד 50% ואפילו 70% מערך הנכס.
זה אומר שאתם צריכים להביא פחות כסף מהבית, והתשואה שלכם על ההון העצמי (Cash on Cash) קופצת לשמיים.
תארו לעצמכם שאתם קונים נכס ב-200 אלף אירו, אבל מביאים רק 100 אלף מהבית.
השוכר משלם את המשכנתא, ואתם נשארים עם נכס שמשביח ועם תזרים מזומנים חיובי.
זה הקסם של המינוף.
מחשבות על העתיד: לאן השוק הולך?
העולם משתנה.
אנשים עובדים מהבית, נוודים דיגיטליים מחפשים יעדים זולים ונוחים, והתיירות העולמית מתפוצצת.
הביקוש לדיור איכותי בערים מרכזיות וביעדי נופש רק הולך ועולה.
מי שמשכיל לקנות היום באזורים מתפתחים, ייהנה בעוד עשור מעליית ערך שתגרום לחברים שלו שנשארו בישראל להוריק מקנאה.
אנחנו רואים מגמה של מעבר לדירות קטנות יותר, פונקציונליות יותר, ומנוהלות טוב יותר.
השקעה בנדל"ן בחו"ל היא לא רק עניין של כסף, היא עניין של תפיסת עולם.
היא אומרת שאתם לא כבולים למקום אחד.
היא אומרת שאתם מבינים ששוק ההון הוא לא המקום היחיד לייצר בו תשואה.
שאלות ותשובות שבוודאי רצות לכם בראש
1. האם זה בטוח לקנות דירה במדינה שאני לא גר בה?
בהחלט, כל עוד עושים את זה נכון. במדינות מערביות מוסדרות, זכויות הקניין שלכם מוגנות בדיוק כמו בישראל (ולפעמים אפילו יותר). המפתח הוא ליווי משפטי מקומי איכותי.
2. כמה כסף באמת צריך כדי להתחיל?
תתפלאו, אבל במקומות כמו יוון, גיאורגיה או קפריסין, אפשר להתחיל עם הון עצמי של 250,000 עד 400,000 ש"ח. זה סכום שכמעט בלתי אפשרי לעשות איתו משהו משמעותי בנדל"ן הישראלי.
3. מה קורה אם הדייר לא משלם?
זו בדיוק הסיבה שיש חברת ניהול. ברוב המדינות שציינו, החוקים לטובת המשכיר גמישים יותר מאשר בישראל, והליכי הפינוי (במידה ונדרשים) מהירים יותר. חברת הניהול דואגת לביטוחים ולערבויות המתאימות.
4. האם אני חייב לפתוח חשבון בנק בחו"ל?
לרוב כן. זה נדרש לצורך העברת התשלומים, קבלת שכר הדירה ותשלום המיסים המקומיים. היום זה תהליך שנעשה לרוב בקלות יחסית, לעיתים אפילו בליווי של החברה שמשווקת את הנכס.
5. איך אני יודע שהמחיר שאני משלם הוא ריאלי?
משווים. נכנסים לאתרי יד שניה מקומיים, בודקים עסקאות שנעשו באזור, ולא מסתמכים רק על המילה של המתווך. בעידן האינטרנט, השקיפות היא גדולה מאי פעם.
6. האם עדיף לקנות דירה חדשה "על הנייר" או יד שניה?
לכל אחד יתרונות משלו. דירה על הנייר מאפשרת פריסת תשלומים ופוטנציאל השבחה גבוה עם סיום הבניה. דירה יד שניה מאפשרת לראות את הנכס, לקבל שכירות מהיום הראשון, ולעיתים למצוא "מציאות" מתחת למחיר השוק ולשפץ.
לסיכום, העולם מלא בהזדמנויות שמחכות לאנשים עם חזון ועם תעוזה.
השאלה איפה כדאי לקנות דירה להשקעה בחול היא רק ההתחלה של המסע.
התשובה האמיתית תלויה במטרות שלכם, בתיאבון הסיכון שלכם, ובכמה אתם רוצים שהכסף שלכם יעבוד קשה בשבילכם.
אל תתנו לפחד לשתק אתכם.
הידע קיים, אנשי המקצוע זמינים, והטיסות (יחסית) זולות.
זה הזמן לקחת את הדרכון הפיננסי שלכם ולהחתים בו חותמת חדשה.
בהצלחה, ונתראה בחוף (של הדירה החדשה שלכם).