השאלה הנצחית שמהדהדת במוחם של אנשים עם הון פנוי, או כאלה שבדרך לשם, היא תמיד אותה אחת: איפה כדאי לקנות דירה להשקעה ואיך לעזאזל עושים את זה נכון?
בואו נניח את הקלפים על השולחן כבר בהתחלה.
אתם לא כאן כדי לקרוא עוד סיכום משעמם של הלמ"ס.
אתם גם לא מחפשים את ההמלצה הגנרית שדודה שלכם קיבלה מהשכן שלה במספרה.
אתם מחפשים את הכסף.
אתם מחפשים את האקזיט, את התשואה, ואת השקט הנפשי שמגיע בידיעה שהנכס שלכם עובד בשבילכם בזמן שאתם שותים אספרסו (או קוקטייל, אנחנו לא שופטים) בצהרי היום.
עולם הנדל"ן הישראלי, וגם העולמי, הוא ג'ונגל.
אבל בג'ונגל הזה יש אריות, ויש את כל השאר.
המדריך הזה נכתב כדי להפוך אתכם לאריות.
אנחנו נצלול לעומק, נפרק מיתוסים, ונבין בדיוק מה הופך אזור גיאוגרפי סתמי למכונת מזומנים משומנת.
תשכחו מכל מה שידעתם על "מיקום, מיקום, מיקום".
זה הרבה יותר מורכב מזה, והרבה יותר מעניין.
אז תתרווחו, שימו את הטלפון על שקט, ובואו נבין איך הכסף הגדול באמת זז.
האם המפה משקרת? למה המיקום הגיאוגרפי הוא רק חלק מהסיפור?
כולם מדקלמים את המנטרה השחוקה על שלושת הכללים בנדל"ן.
מיקום, מיקום, ומיקום.
נכון?
אז זהו, שזה קצת פשטני מדי עבור אנשים ברמה שלכם.
כשאנחנו בוחנים היכן להשקיע בנכס מניב, אנחנו לא מסתכלים רק על נקודה במפה.
אנחנו מסתכלים על בני אדם.
אנחנו מסתכלים על דמוגרפיה.
אנחנו מסתכלים על העתיד.
דירה בלב תל אביב יכולה להיות השקעה איומה אם קניתם אותה במחיר שיא והתשואה שלכם היא בקושי 2%.
לעומת זאת, "חור" בפריפריה שעובר עכשיו מהפכה תחבורתית יכול להכפיל את ההון העצמי שלכם תוך חמש שנים.
החוכמה היא לא לקנות איפה שכולם קונים.
החוכמה היא לקנות איפה שכולם ירצו לקנות בעוד שלוש שנים.
זה ההבדל בין משקיע חובב למשקיע מקצוען.
אנחנו מחפשים את "היהלום הלא מלוטש".
אנחנו מחפשים את הפוטנציאל הגלום, את השינוי בתב"ע, את הגשר שנבנה, את האוניברסיטה שמתרחבת.
הסוד הגדול הוא לזהות מגמות לפני שהן הופכות לכותרות בעיתונים הכלכליים הרגילים.
5 סימנים סודיים לכך שאזור עומד להתפוצץ (בקטע טוב, כן?)
איך מזהים את הדבר הגדול הבא?
איך יודעים איפה הכי משתלם לרכוש נכס למגורים לפני שהמחירים עפים לשמיים?
ישנם סימנים בשטח.
הם שם, גלויים לעין, אבל רוב האנשים פשוט לא יודעים איך לקרוא אותם.
הנה הרשימה הסודית של ה"טחונים":
1. אפקט ה"בית קפה השכונתי האיכותי"
זה נשמע מצחיק, אבל זה מדד כלכלי מדהים.
כשאתם רואים שנפתחים בתי קפה שמוכרים קפה בקלייה מקומית, מאפיות בוטיק, או ברים היפסטרים בשכונה שנחשבה עד לא מזמן ל"מוזנחת" – זה הסימן הראשון.
זה אומר שאוכלוסייה חזקה, צעירה ואיכותית מתחילה לזלוג פנימה.
הם מחפשים דיור בר השגה, אבל הם מביאים איתם את כוח הקנייה ואת הדרישה לאיכות חיים.
המחירים עדיין נמוכים, אבל הם לא יישארו שם לזמן רב.
2. מנופאים הם החברים הכי טובים שלכם
תרימו את הראש.
כמה מנופים אתם רואים?
אם קו הרקיע מלא במנופים, זה אומר שהיזמים הגדולים מאמינים באזור.
זה אומר שיש התחדשות עירונית.
זה אומר שהתשתיות משתפרות.
אזור שיש בו בנייה מסיבית הוא אזור שמושך אליו כסף, תשומת לב ממשלתית ושיפור בנראות.
השקעה באזור של התחדשות עירונית (פינוי בינוי, תמ"א) היא אחת הדרכים הבטוחות להשביח את הנכס בצורה דרמטית.
3. תעקבו אחרי הקו הכחול (או האדום, או הסגול)
תחבורה ציבורית להסעת המונים היא לא רק דרך להגיע לעבודה.
היא עורק חיים של נדל"ן.
מחקרים בכל העולם (וגם בישראל) מראים בצורה חד משמעית: נכסים שנמצאים במרחק הליכה מתחנת מטרו או רכבת קלה חווים עליית ערך משמעותית יותר מנכסים מרוחקים.
הנגישות למרכזי תעסוקה היא קריטית.
אם אתם יודעים איפה מתוכננת תחנה בעוד 5 שנים – שם אתם צריכים לשים את הכסף שלכם היום.
4. הקרבה למוסדות אקדמיים
סטודנטים הם שוכרים נהדרים.
לרוב ההורים משלמים (שזה אומר ביטחון בתשלומים).
הביקוש הוא קשיח – תמיד יהיו סטודנטים.
והכי חשוב – הם פחות רגישים למצב התחזוקה של הדירה (בגבול הטעם הטוב, כן?).
ערים עם אוניברסיטאות גדולות או מכללות נחשבות נהנות מביקוש קבוע לשכירות, מה ששומר על התשואה שלכם יציבה גם בתקופות של האטה כלכלית.
5. הגירה חיובית – אנשים מצביעים ברגליים
תבדקו נתונים.
האם העיר גדלה?
האם אנשים עוברים אליה או בורחים ממנה?
אנחנו מחפשים ערים שיש בהן הגירה חיובית, במיוחד של זוגות צעירים ומשפחות.
זה מעיד על מערכת חינוך טובה, על שירותים מוניציפליים תקינים ועל עתיד ורוד לעיר.
המיתוס של תל אביב: האם בירת הנדל"ן עדיין שווה את הכסף שלכם?
בואו נדבר על הפיל שבחדר.
תל אביב.
החלום הרטוב של כל משקיע מתחיל.
"נכס בתל אביב זה בטון", הם אומרים.
"המחירים שם אף פעם לא יורדים", הם מבטיחים.
אז נכון, תל אביב היא אי של יציבות.
הביקוש שם תמיד יהיה גבוה.
אבל…
האם זו ה-השקעה הכי טובה לכסף שלכם?
לא בטוח בכלל.
כשמחיר הכניסה הוא אסטרונומי, התשואה השוטפת (מהשכירות) נשחקת עד דק.
אנחנו מדברים על תשואות של 2%-2.5% במקרה הטוב.
בשביל כסף כזה, עדיף כבר לשים את הכסף באג"ח ממשלתי (ציניות בצד, אבל הבנתם את הנקודה).
הכסף הגדול, ה"אלפא", נמצא דווקא במעגלים שעוטפים את תל אביב.
ה"טבעת השנייה" והשלישית.
ערים שעדיין נהנות מנגישות למרכז, אבל מחירי הדירות בהן שפויים יותר, מה שמאפשר תשואה גבוהה יותר ופוטנציאל השבחה משמעותי יותר.
תחשבו על המזרח הפרוע של גוש דן, או על הערים שמתפתחות בקצב מסחרר בשפלה.
שם נמצא הכסף החכם היום.
דירה להשקעה או "כאב ראש" להשקעה?
אחד הדברים שאנשים שוכחים כשהם שואלים היכן מומלץ לקנות נכס, הוא נושא הניהול.
נדל"ן זה לא מניה בבורסה.
יש כאן קירות, יש צנרת, ויש גורם אנושי שנקרא "דייר".
דיירים יכולים להיות מקסימים.
ודיירים יכולים להיות סיוט שיהרוס לכם את הבריאות.
כשאתם בוחרים אזור להשקעה, אתם בוחרים גם את סוג האוכלוסייה שתתעסקו איתה.
דירה בשכונת יוקרה תמשוך דיירים מסוג מסוים.
דירה בשיכונים מוזנחים תמשוך סוג אחר.
אין כאן נכון או לא נכון, יש כאן התאמה לאופי שלכם.
אם אתם אנשים של "שגר ושכח", אולי כדאי לכם לשקול דירות חדשות יותר, או אזורים שבהם קל למצוא חברת ניהול טובה שתעשה את העבודה השחורה בשבילכם.
כן, זה עולה כסף.
אבל הזמן שלכם שווה יותר.
שאלות ותשובות שכל משקיע חייב לשאול את עצמו
שאלה: האם עדיף לקנות דירה אחת יקרה או שתי דירות זולות?
תשובה: ברוב המקרים, פיזור סיכונים הוא שם המשחק. שתי דירות זולות (במיקומים שונים) יכולות לייצר תשואה משוקללת גבוהה יותר ולהגן עליכם במקרה שאחת הדירות עומדת ריקה. בנוסף, מס הרכישה על דירות זולות עשוי להיות נמוך יותר (תלוי במצב המס שלכם).
שאלה: מה לגבי השקעה בחו"ל? כולם מדברים על זה.
תשובה: חו"ל זה עולם ומלואו. התשואות שם יכולות להיות כפולות מאשר בארץ, זה נכון. אבל… רמת הסיכון עולה, חוסר השליטה עולה, ואתם תלויים לחלוטין בחברת הניהול המקומית. אם אתם עושים את זה – תעשו את זה רק עם ליווי סופר-מקצועי ורק אחרי שחרשתם את השטח (או את הטיסה לשם). למשקיע המתחיל או הסולידי, ה"חצר האחורית" בישראל בטוחה יותר.
שאלה: האם לקחת מימון (משכנתא) להשקעה זה חכם כשהריבית גבוהה?
תשובה: הכל עניין של מספרים. המונח המקצועי הוא "מינוף חיובי". אם התשואה על הנכס גבוהה מהריבית שאתם משלמים על הכסף – אתם מרוויחים כסף על כסף של הבנק. אם הריבית גבוהה מהתשואה, אתם בבעיה. לכן, בתקופות של ריבית גבוהה, המחיר שבו אתם קונים את הנכס הוא קריטי מתמיד. המשא ומתן חייב להיות אגרסיבי.
שאלה: משרדים או מגורים? מה עדיף היום?
תשובה: שוק המשרדים עבר טלטלה רצינית בשנים האחרונות. עבודה היברידית, שינויים בהרגלי צריכה. מגורים, לעומת זאת, הם צורך בסיסי. אנשים תמיד צריכים מקום לישון בו. עבור המשקיע שמחפש יציבות לטווח ארוך, מגורים הם עדיין המלכה הבלתי מעורערת.
שאלה: האם לקנות "על הנייר" מקבלן או דירה יד שנייה?
תשובה: דירה על הנייר נותנת לכם פוטנציאל השבחה יפה כי אתם קונים במחיר "פריסייל", אבל אתם לא רואים שקל משכירות במשך 3-4 שנים ואתם חשופים למדד תשומות הבנייה. דירה יד שנייה מייצרת תזרים מזומנים (שכירות) מהיום הראשון. השאלה היא האם אתם מחפשים הון (עליית ערך) או תזרים (הכנסה חודשית).
הפריפריה החדשה: איפה הכסף באמת צומח?
בואו נשבור סטיגמה.
המילה "פריפריה" עושה לחלק מכם פריחה.
אתם מדמיינים מקומות נידחים.
אבל היום, הפריפריה משתנה.
ישראל הופכת לקטנה יותר בזכות הכבישים והרכבות.
ערים שהיו פעם "רחוקות", נמצאות היום במרחק של 40 דקות רכבת מתל אביב.
וזה בדיוק המקום שבו נוצרות ההזדמנויות של ה-Yield (תשואה).
ערים בדרום ובצפון שמקבלות הטבות מס משמעותיות, מושכות אליהן אוכלוסייה חזקה שמחפשת איכות חיים ובית צמוד קרקע או דירה גדולה במחיר של מרתף במרכז.
כשאנחנו בודקים איפה כדאי לרכוש נכס מניב, הערים האלו מככבות בראש הטבלאות של התשואה.
אנחנו מדברים על מקומות שיש בהם עוגנים תעסוקתיים חזקים.
פארקי הייטק, מפעלים ביטחוניים גדולים, בתי חולים אזוריים.
עוגן תעסוקתי = ביקוש לשכירות.
זה משוואה פשוטה.
אל תפחדו לצאת מאזור הנוחות הגיאוגרפי שלכם.
הכסף שלכם לא צריך לגור לידכם.
הוא צריך לגור איפה שמשלמים לו הכי הרבה.
ה"טריקים" של הכרישים: איך למקסם את הרווח מהרגע הראשון
אז בחרנו מיקום.
מצאנו עיר עם הגירה חיובית, רכבת ובית קפה מגניב.
עכשיו מה?
עכשיו נכנסת היצירתיות.
המשקיעים המתוחכמים באמת לא מסתפקים בקנייה של דירה ובהשכרה שלה "כמו שהיא".
הם משביחים.
ולא, אני לא מדבר על לצבוע את הקירות בלבן.
אני מדבר על חשיבה מחוץ לקופסה.
- חלוקה מחדש (בגבולות החוק כמובן): האם אפשר לקחת דירת 4 חדרים ענקית וישנה ולהפוך אותה לדירת שותפים מושלמת עם מקלחת לכל חדר? זה מקפיץ את התשואה בעשרות אחוזים.
- ריהוט מלא: דירה מרוהטת קומפלט (ברמה גבוהה, סטייל Airbnb) יכולה להיות מושכרת ב-20-30% יותר מאשר דירה ריקה. זה פונה לקהל של רילוקיישן, גרושים טריים, או אנשי עסקים.
- עיצוב פנים: השקעה חד פעמית של כמה עשרות אלפי שקלים בהום-סטיילינג מקצועי יכולה להפוך דירה "סבבה" לדירה שרבים עליה בתור. התמונות באתרים יראו מיליון דולר, והשוכרים יתאהבו.
זה ההבדל בין להיות בעל בית, לבין להיות יזם נדל"ן.
אתם רוצים להיות יזמים.
לסיכום: האם אתם מוכנים ללחוץ על ההדק?
אז עברנו מסע לא קטן.
הבנו שהשאלה איפה כדאי לקנות דירה להשקעה היא לא שאלה של גיאוגרפיה, אלא של אסטרטגיה.
זה שילוב של ניתוח נתונים קר, זיהוי מגמות חברתיות, וקצת תחושת בטן בריאה.
העולם שייך לאמיצים, אבל בנדל"ן הוא שייך לאמיצים החכמים.
אלה שלא רצים אחרי העדר.
אלה שבודקים את התב"ע לפני שהם בודקים את הנוף מהמרפסת.
אלה שמבינים שנדל"ן הוא ריצת מרתון, לא ספרינט.
יש המון הזדמנויות בחוץ.
השוק חי, נושם ובועט.
הריביות משתנות, הממשלות מתחלפות, אבל הצורך בקורת גג נשאר קבוע.
עכשיו, כשיש לכם את הידע ואת הכלים לחשוב כמו "טחונים" אמיתיים, נשאר רק דבר אחד לעשות.
לצאת לשטח.
לראות נכסים.
להריח את הבניינים.
ולדמיין את העתיד.
כי העסקה הטובה ביותר שלכם מחכה ממש מעבר לפינה, או אולי, בתחנת הרכבת הבאה שעדיין לא נבנתה.
בהצלחה, ונתראה בבנק.