למה לשלם מיליונים על חור בתל אביב כשאפשר לקנות ארמון במחיר של רכב משפחתי?
בואו נודה על האמת, יש משהו קצת מזוכיסטי בלחיות בישראל ולחפש נדל"ן.
אנחנו עובדים קשה, חוסכים שקל לשקל, ובסוף מה?
מקבלים ארבעה קירות מתקלפים בפריפריה של גוש דן במחיר שיכול לקנות כפר שלם במקומות אחרים בעולם.
אם הגעתם לכאן, כנראה שגם לכם נמאס מהמשחק הזה.
אתם מחפשים את הדבר הבא.
אתם רוצים לדעת איפה הכי זול לקנות דירה בעולם, אבל לא סתם זול.
אנחנו לא מדברים על פחונים בלי רצפה.
אנחנו מדברים על לייף סטייל, על תשואה, ועל ההרגשה הזו שדפקתם את המערכת.
אנחנו במגזין "טחונים" אוהבים כסף, אבל יותר מזה – אנחנו אוהבים לראות את הכסף שלנו עובד קשה בזמן שאנחנו שותים קוקטייל עם מטריה.
אז תכינו את הדרכונים (ואת הארנקים הדיגיטליים), כי אנחנו יוצאים למסע מסביב לעולם בעקבות המציאות הנדל"ניות הכי לוהטות שיש.
בלי בולשיט, בלי פילטרים, ועם הרבה מאוד הזדמנויות.
1. האם זול זה ה״יקר״ החדש? למה העשירים באמת מחפשים מציאות?
יש מיתוס כזה שעשירים קונים רק את הדברים הכי יקרים.
טעות.
עשירים נהיו עשירים כי הם יודעים לזהות ערך איפה שאחרים רואים אבק.
כשכולם רצים לקנות דירות יוקרה במנהטן בשיא המחיר, הכרישים האמיתיים מחפשים את היעד הבא שעדיין לא התגלה.
לחפש נכסים זולים בחו"ל זה לא עניין של קמצנות.
זה עניין של מינוף.
תחשבו על זה רגע:
במחיר של דירת 3 חדרים בפתח תקווה, אתם יכולים לקנות פורטפוליו של 5 דירות בבטומי, גיאורגיה, או וילה היסטרית באיטליה.
מה נשמע לכם יותר סקסי?
בדיוק.
החיפוש אחר המדינות הזולות ביותר לרכישת נדל"ן הוא בעצם חיפוש אחר חופש.
חופש מהמשכנתא החונקת, חופש מהלחץ, וחופש לחיות כמו מלכים בתקציב של פשוטי העם.
הפסיכולוגיה של המחיר הנמוך
יש משהו ממכר בלמצוא דירה שעולה פחות מהרכב שחונה מתחתיה.
זה נותן תחושת עליונות.
זה מאפשר לכם לקחת סיכונים שאי אפשר לקחת בשוק הישראלי.
אם דירה עולה 30,000 דולר, אתם יכולים לקנות אותה במזומן (או בהלוואה קטנה מהבנק בחו"ל) ולא להשתעבד ל-30 שנה.
וזה, חברים, סוד הקסם.
2. בית באיטליה במחיר של אספרסו: האמת מאחורי הבתים ב-1 יורו
שמעתם על זה בחדשות.
ראיתם את זה בפייסבוק.
"עיירות ציוריות באיטליה מוכרות בתים ביורו אחד!"
נשמע כמו חלום, נכון?
אז זהו, שיש פה קאץ', אבל הוא קאץ' חיובי אם יודעים איך לאכול אותו.
איטליה, ארץ הפסטה, היין והבירוקרטיה, מציעה הזדמנות נדירה.
העיריות שם נואשות לאכלס מחדש כפרים מתרוקנים.
אז הן נותנות לכם את הנכס כמעט בחינם.
אבל – וזה אבל גדול – אתם מתחייבים לשפץ.
כמה זה באמת עולה?
- מחיר הרכישה: 1 יורו (ועוד כמה אלפים על נוטריון, אל תהיו תמימים).
- התחייבות לשיפוץ: בדרך כלל בין 20,000 ל-50,000 יורו תוך 3 שנים.
- התוצאה: וילה משופצת בטוסקנה או בסיציליה בפחות מ-200,000 שקל.
תגידו לי אתם, איפה תמצאו מחסן בישראל במחיר הזה?
וזה לא סתם נכס.
זה נכס עם היסטוריה, עם נוף, עם שכנים שמכינים רוטב עגבניות בחצר.
זו אולי לא השקעת הנדל"ן המשתלמת ביותר מבחינת תשואה מידית, אבל מבחינת לייף סטייל?
זה ג'קפוט.
3. מזרח אירופה: איפה תמצאו נכס בפחות מ-40,000 דולר וגם תרגישו מלכים?
בואו נזוז קצת מזרחה.
איפה שהוודקה זורמת כמו מים והנדל"ן עדיין מתומחר כמו בשנות ה-90.
מזרח אירופה היא עדיין המלכה הבלתי מעורערת של הנדל"ן הזול והאיכותי.
אנחנו לא מדברים על ברית המועצות הישנה.
אנחנו מדברים על ערים מתפתחות, תוססות, עם וויב אירופאי ומחירים של עולם שלישי (בקטע טוב).
גיאורגיה – היהלום של הקווקז
בטומי וטביליסי.
שני שמות שכל משקיע ישראלי כבר מכיר, ובצדק.
בגיאורגיה אין מס רכישה.
הבירוקרטיה שם לוקחת בערך 20 דקות.
ואפשר למצוא דירות חדשות מקבלן, על הים, ב-35,000 דולר.
כן, שמעתם נכון.
זה המקום שבו השאלה איפה אפשר לקנות דירה בזול מקבלת תשובה מוחצת.
והאוכל? אל תתחילו איתי אפילו על החצ'אפורי.
מולדובה ובולגריה – לא רק לאירוויזיון
קישינב וסופיה אולי לא נשמעות כמו פריז.
אבל התשואות שם מדברות צרפתית שוטפת.
בבולגריה, במיוחד באזורי הנופש כמו סאני ביץ', אפשר למצוא דירות נופש במחירים מצחיקים של 20,000 יורו.
נכון, זה לא לחיות שם כל השנה.
אבל בתור בית קיץ או נכס ל-Airbnb? זו מכונה להדפסת כסף קטן, אבל יציב.
4. דרום אמריקה על המפה: בואנוס איירס או בוגוטה? איפה הכסף קונה יותר?
אם יש לכם לב חזק ואהבה ללטיניות, דרום אמריקה היא גן עדן.
הכל שם זז בקצב אחר.
גם המחירים.
הכלכלות שם תנודתיות, וזה בדיוק מה שאנחנו, בעלי הדולרים והשקלים החזקים, אוהבים.
ארגנטינה – לחיות כמו בפריז ולשלם כמו בהודו
בואנוס איירס היא אחת הערים היפות בעולם.
הארכיטקטורה, הסטייקים, התרבות.
בגלל האינפלציה המטורפת שם, מי שמגיע עם דולרים הוא מלך.
אפשר לקנות דירות פאר בשכונות הכי נחשבות (כמו פאלרמו או רקולטה) במחירים שהיו קונים לכם מחסן בדרום תל אביב.
אנחנו מדברים על 70,000-100,000 דולר לדירות ענקיות ומשופצות.
וזה לא רק המחיר, זה הלייף סטייל.
אתם חיים שם ברמה של מיליונרים, עם עוזרת, נהג, וארוחות גורמה כל ערב, בעלות מחיה אפסית.
פרגוואי – הסוד השמור של המשקיעים
אף אחד לא מדבר על פרגוואי, וזה חבל.
או שבעצם זה מעולה, כי המחירים נשארים נמוכים.
אסונסיון היא עיר מתפתחת, ירוקה, וזולה להחריד.
קל מאוד לקבל שם תושבות (טיפ למי שמחפש מקלט מס), והנדל"ן שם נמכר במחירי רצפה.
זה יעד מושלם למי שרוצה לקנות נדל"ן בזול בחו"ל ולשכוח ממנו לכמה שנים עד שהערך יעלה.
שאלות ותשובות שחשוב שתשאלו את עצמכם (לפני שאתם מעבירים את הכסף)
שאלה: האם בטוח לקנות דירה במדינה שאני לא דובר את השפה שלה?
תשובה: בטוח? שום דבר לא בטוח חוץ מהמוות ומסים. אבל עם עורך דין מקומי טוב ומתורגמן, זה הרבה פחות מסוכן ממה שזה נראה. אל תחתמו על כלום בלי תרגום לאנגלית.
שאלה: מה לגבי מיסוי? אני לא אסתבך עם מס הכנסה בישראל?
תשובה: בגדול, צריך לדווח. אבל יש המון מדינות שיש להן אמנת מס עם ישראל, מה שאומר שלא תשלמו כפל מס. תמיד תתייעצו עם רואה חשבון שמבין במיסוי בינלאומי, אל תחסכו על זה.
שאלה: האם אפשר לקבל משכנתא במדינות האלו?
תשובה: ברוב המדינות "הזולות", בנקים לא ששים לתת משכנתאות לזרים. תצטרכו להביא כסף מהבית. מצד שני, הסכומים כל כך נמוכים שלפעמים הלוואה לכל מטרה בישראל תסגור לכם את הפינה.
שאלה: מי ינהל לי את הנכס כשאני בארץ?
תשובה: חברות ניהול. בכל יעד השקעה פופולרי יש חברות שלוקחות 10-20% מהשכירות ומטפלות בהכל. שווה כל אגורה בשביל השקט הנפשי שלכם.
שאלה: האם המחירים באמת כל כך נמוכים או שיש עלויות נסתרות?
תשובה: תמיד יש אקסטרות. עורך דין, רישום בטאבו, מיסים מקומיים, שיפוץ קל. תוסיפו תמיד 10-15% למחיר הנקוב כדי להיות בצד הבטוח.
5. אסיה הקסומה: בריכה פרטית ומשרת צמוד במחיר של מחסן בגבעתיים?
אם החלום שלכם כולל עצי קוקוס, חול לבן ומסאז' ברגליים בסוף היום, אסיה היא הכיוון.
תאילנד, וייטנאם, קמבודיה.
המזרח הרחוק מציע שילוב קטלני של יוקרה מערבית ומחירים מזרחיים.
תאילנד – הקלאסיקה שלא נמאסת
נכון, בנגקוק כבר לא כל כך זולה.
אבל צאו קצת החוצה.
פטאיה, צ'אנג מאי, או אפילו איים פחות מוכרים.
ב-50,000 דולר אתם יכולים לקנות דירת קונדומיניום (Condo) בבניין יוקרתי עם בריכה, חדר כושר ושומר בכניסה.
היתרון הגדול בתאילנד הוא שהחוק מאפשר לזרים להחזיק בדירות בבעלות מלאה (בבניינים מסוימים).
זה לא חכירה, זה שלכם.
ותחשבו על הפוטנציאל של להשכיר את זה לתיירים בחורף הישראלי.
זה פשוט גאוני.
וייטנאם – הדרקון המתעורר
וייטנאם היא מה שסין הייתה לפני 20 שנה.
הכלכלה שם טסה למעלה.
הו צ'י מין סיטי (סייגון) היא עיר מטורפת, מודרנית ובועטת.
אפשר למצוא שם דירות ברמה סופר-גבוהה במחירים של 1,500-2,000 דולר למ"ר.
זה אולי נשמע יקר יחסית לכפר בבולגריה, אבל הפוטנציאל לעליית ערך שם הוא משהו שלא רואים כל יום.
מי שקונה שם היום, כנראה יחייך חיוך רחב מאוד בעוד עשור.
6. הזדמנויות למתקדמים: מקומות שכולם בורחים מהם (וזה בדיוק הזמן להיכנס)
כאן אנחנו נכנסים לטריטוריה של המקצוענים.
אנשים עם עצבים מברזל.
הכלל הראשון בהשקעות הוא לקנות כשיש דם ברחובות (מטאפורית, כן? אנחנו שוחרי שלום).
כשיש משבר, המחירים צונחים, ומי שיש לו מזומן הוא המלך.
טורקיה – אינפלציה היא החברה הטובה שלכם
הלירה הטורקית חטפה מכות קשות בשנים האחרונות.
עבור המקומיים זה עצוב.
עבורכם? זו הזדמנות פז.
המחירים בדולרים ירדו משמעותית באזורים רבים.
איסטנבול היא עיר עולם, מטרופולין ענק שמשבר כלכלי לא יעלים אותו.
לקנות דירה באיסטנבול או באנטליה במחיר מצחיק ולחכות שהסערה תחלוף – זו אסטרטגיה של ווינרים.
רק תוודאו שאתם בודקים טוב טוב את הקבלן, הטורקים ידועים בבנייה יצירתית לפעמים.
מצרים – כן, השכנים שלנו
שארם א-שייח' או ערי החוף החדשות שמצרים בונה.
המחירים שם הם ברצפה.
וילות ענקיות עם נוף לים האדום במחירים של 50,000 דולר.
יש בזה סיכון? בטח.
אבל הקרבה לישראל, מזג האוויר והפוטנציאל התיירותי הופכים את זה לאופציה מסקרנת למי שלא מפחד לחשוב מחוץ לקופסה.
7. איך לא ליפול בפח? המדריך המקוצר לרכישה בטוחה מעבר לים
אוקיי, התלהבתם.
אתם כבר רואים את עצמכם יושבים במרפסת בפאלרמו עם כוס יין.
אבל רגע לפני שאתם מעבירים את ה-Swift, הנה כמה כללי ברזל שישמרו עליכם מעוקץ.
כלל מספר 1: סעו לשם
אל תקנו חתול בשק.
לא משנה כמה התמונות באינטרנט נראות טוב.
קחו מטוס, תרגישו את השכונה, תריחו את הביוב (אם יש), תדברו עם השכנים.
אין תחליף למראה עיניים.
חוץ מזה, זו אחלה תירוץ לחופשה, וזה הוצאה מוכרת אם יש לכם עסק בתחום.
כלל מספר 2: עורך דין מקומי זה לא המלצה, זו חובה
אל תסמכו על עורך הדין של המוכר.
אל תסמכו על המתווך החמוד שמדבר קצת עברית.
תשכרו עורך דין משלכם, שייצג את האינטרסים שלכם בלבד.
הוא יבדוק שהנכס רשום כמו שצריך, שאין חובות ארנונה מלפני 20 שנה, ושלא בונים אוטוסטרדה בתוך הסלון שלכם בעוד חודש.
כלל מספר 3: תבינו את תרבות המו"מ
בכל מדינה זה אחרת.
במזרח אירופה לפעמים המחיר הוא סופי.
בטורקיה או בדרום אמריקה? המחיר הראשון הוא רק בדיחה לפתיחת שיחה.
תלמדו את הקודים המקומיים.
כשאתם יודעים איפה הכי זול לקנות נכס, אתם צריכים לדעת גם איך להוריד את המחיר עוד יותר.
כי למה לשלם מחיר מלא אם אפשר לא?
עוד כמה שאלות שבוערות לכם בקצות האצבעות
שאלה: האם אני צריך אזרחות כדי לקנות דירה במדינות האלו?
תשובה: ברוב המקרים לא. כסף הוא שפה בינלאומית. יש מדינות (כמו תאילנד) שיש בהן מגבלות מסוימות על בעלות קרקע, אבל לדירות? בדרך כלל הדרכון הישראלי שלכם מספיק בהחלט.
שאלה: מה קורה אם אני רוצה למכור? זה קל כמו לקנות?
תשובה: או, שאלה מעולה. כניסה להשקעה היא תמיד קלה, היציאה היא הטריק. נכסים זולים הם לפעמים פחות נזילים. קחו בחשבון שיכול לקחת זמן למכור, במיוחד בשווקים מתפתחים. אל תשקיעו את הכסף של החלב והלחם.
שאלה: האם אפשר לקבל אזרחות או תושבות דרך קניית דירה?
תשובה: בחלק מהמדינות כן! וזה בונוס אדיר. יוון, פורטוגל (למרות השינויים), קפריסין, וגם מדינות בדרום אמריקה מציעות מסלולי "ויזת זהב" או תושבות למשקיעים. שווה לבדוק, כי דרכון נוסף זה תמיד נכס בפני עצמו.
שאלה: כמה תשואה אפשר באמת לעשות?
תשובה: אם עשיתם שיעורי בית? אפשר להגיע ל-8%, 10% ואפילו 12% נטו בשווקים מסוימים. תשוו את זה ל-2.5% העצובים שתקבלו בתל אביב, ותבינו למה אנחנו מתלהבים.
8. מילה לסיום: העולם הוא הסופרמרקט שלכם
חברים יקרים של "טחונים", בסופו של יום, זה הכל עניין של מיינדסט.
אתם יכולים להמשיך להתלונן על יוקר המחיה בארץ, על מחיר הקוטג' ועל זה שאי אפשר לקנות דירה.
או שאתם יכולים לפתוח את העיניים (ואת המפות של גוגל) ולראות שהעולם מלא בהזדמנויות.
החיפוש אחרי המקומות הזולים בעולם לקניית דירה הוא מסע מרתק.
הוא לוקח אתכם למקומות חדשים, מפגיש אתכם עם תרבויות שונות, ובסוף הדרך – משאיר אתכם עם נכס ביד ועודף בבנק.
אז אל תפחדו לחשוב בגדול, גם אם המחיר קטן.
העולם מחכה לכם.
הדירה הבאה שלכם אולי נמצאת עכשיו בכפר קטן בסיציליה, או בגורד שחקים בבטומי, או על החוף בתאילנד.
היא שם, היא זולה, והיא שלכם.
עכשיו רק נשאר לארוז מזוודה וללכת לחתום.
בהצלחה, ונתראה בחוף הפרטי שלכם!