תשכחו לרגע מהחלומות הוורודים על וילה בטוסקנה או פנטהאוז במנהטן.
לפני שאתם מדמיינים את עצמכם לוגמים אספרסו במרפסת מול הנוף, יש עניין "קטן" שצריך לפתור.
העניין הזה נקרא: איך לעזאזל גורמים לכסף שלכם, שנח לו בשלווה (יחסית) בחשבון הבנק הישראלי, לעבור את הגבול?
אנחנו מדברים על העברת כסף לחול לקניית דירה, פעולה שנשמעת טכנית ופשוטה, אבל יכולה להפוך לסיוט בירוקרטי אם לא עושים אותה נכון.
אם אתם כאן, באתר "טחונים", כנראה שאתם לא מדברים על העברה של כמה גרושים לקניית נעליים באיביי.
אתם מדברים על סכומים רציניים.
סכומים שגורמים למנהל הבנק שלכם להזיע כשהוא רואה אותם יוצאים, ולרשויות המס להרים גבה.
אבל אל דאגה.
זה אפשרי, זה חוקי, ואם עובדים חכם – זה אפילו יכול להיות משתלם.
המדריך הזה הוא לא סתם עוד מאמר.
זה התנ"ך שלכם לביצוע עסקאות נדל"ן בינלאומיות בלי לאבד את הראש (או את הכסף) בדרך.
הכינו את הדרכונים, אנחנו ממריאים.
למה בכלל להסתבך? הרי הנדל"ן בארץ זהב, לא?
אז זהו, שלא בטוח.
הישראלי הממוצע בטוח שארבעה קירות בחדרה הם פסגת השאיפות הפיננסיות.
אבל אתם לא הממוצע.
אתם מבינים שפיזור סיכונים הוא שם המשחק.
כאשר אתם שוקלים העברת כספים לחו"ל לטובת רכישת נדל"ן, אתם בעצם פותחים את הדלת לשווקים עם תשואות שאפשר רק לחלום עליהן בארץ הקודש.
אנחנו מדברים על גיוון מטבעי.
אנחנו מדברים על הגנה מפני אינפלציה מקומית.
ואנחנו מדברים על לייף סטייל.
אבל כדי להגיע לשם, צריך לצלוח את המכשול הראשון: השינוע של ההון.
האם זה בכלל חוקי להוציא סכומים כאלה?
בואו ננפץ את המיתוס הזה כבר על ההתחלה.
כן, זה חוקי לחלוטין.
מדינת ישראל, עם כל הבירוקרטיה שלה, מאפשרת לאזרחיה להוציא כסף לחו"ל.
אין "חוק האוסר על התעשרות".
מה שכן יש, זה חוק איסור הלבנת הון.
וזה אומר שאתם צריכים להיות שקופים.
הבנק רוצה לדעת מאיפה הכסף, לאן הוא הולך, ולמה.
כל עוד הכסף שלכם "לבן" (שולם עליו מס, מקורו חוקי), אין שום סיבה שלא תוכלו לבצע רכישת נכס בחו"ל ולהעביר את התמורה אליו.
5 דרכים להעביר את הכסף (ואיך לא לצאת פראיירים בעמלות)
כאן הכסף הגדול (שלכם) פוגש את המערכת הפיננסית הגדולה (שרוצה נתח ממנו).
יש כמה דרכים לבצע את ההעברה, ולכל אחת יש יתרונות וחסרונות.
בואו נפרק את זה לגורמים, כמו שאנחנו אוהבים.
1. העברה בנקאית קלאסית (SWIFT)
הדרך שסבתא שלכם הייתה בוחרת.
אתם נכנסים לסניף (או לאפליקציה), מקישים קוד SWIFT ו-IBAN, ולוחצים "שלח".
היתרון: תחושת ביטחון. הבנקים הגדולים יודעים את העבודה.
החיסרון: העמלות יכולות להיות כואבות, ושער החליפין שהבנק ייתן לכם הוא בדרך כלל… איך לומר בעדינות? לא לטובתכם.
הבנק מרוויח פעמיים: גם על עמלת ההעברה וגם (ובעיקר) על המרווח בשער המטבע.
2. חברות פינטק וברוקרים פרטיים למט"ח
כאן אנחנו מתחילים לדבר בשפה של "טחונים" אמיתיים.
ישנן חברות שמתמחות אך ורק בהעברות כספים בינלאומיות.
הן קונות מט"ח בכמויות אדירות ולכן מקבלות שערים סיטונאיים.
את החיסכון הזה הן מגלגלות אליכם.
במקום לשלם מרווח של 2-3 אגורות (או יותר) בבנק, תוכלו לשלם הרבה פחות.
כשמעבירים מיליון דולר, ההפרש הזה יכול לממן לכם את המטבח החדש בדירה שאתם קונים.
3. חשבונות מולטי-קארנסי (Multi-Currency)
פלטפורמות כמו Wise (לשעבר TransferWise) או Revolut שינו את חוקי המשחק.
הן מאפשרות לכם להחזיק חשבונות בנקים מקומיים במדינות שונות.
זה אומר שאתם יכולים להמיר שקלים לדולרים או יורו בזמן שהשער טוב, להחזיק אותם שם, וברגע האמת להעביר למוכר כאילו הייתם תושבים מקומיים.
מהיר, זול, ואלגנטי.
4. שימוש בנאמנויות (Escrow)
במדינות רבות, בעיקר בארה"ב, הכסף לא עובר ישירות למוכר.
הוא עובר לחשבון נאמנות (Escrow) המנוהל על ידי חברת טייטל (Title Company) או עורך דין.
זהו מנגנון בטיחות קריטי.
זה מבטיח שהכסף שלכם לא "ייעלם" לפני שהנכס נרשם על שמכם.
חשוב לוודא שחברת ההעברות שלכם יודעת לעבוד מול חשבונות נאמנות כאלה.
5. קריפטו? אולי, אבל בזהירות
אי אפשר לכתוב מאמר פיננסי היום בלי להזכיר את המילה הזו.
ישנם יזמי נדל"ן בעולם שכבר מקבלים ביטקוין או מטבעות יציבים (Stablecoins).
זה מהיר, זה עוקף את המערכת הבנקאית המסורתית, וזה מרגיש מאוד סייבר-פאנק.
אבל – וזה אבל גדול – הרגולציה עדיין מדשדשת.
אם תרצו למכור את הנכס בעתיד ולהחזיר את הכסף למערכת הבנקאית ה"לבנה", תצטרכו להוכיח את נתיב הכסף.
למתקדמים בלבד.
הבירוקרטיה שמפחידה את כולם: מקור הכספים (Source of Funds)
הגענו לחלק שגורם לאנשים לוותר על החלום ולהישאר עם דירה בפתח תקווה.
אבל אתם לא תוותרו, כי אתם מבינים שזה רק ניירת.
כאשר אתם מבצעים העברת הון לחו"ל לדירה, הגוף המעביר (הבנק או הברוקר) חייב לבצע הליך שנקרא KYC (הכר את הלקוח).
הם ישאלו אתכם שאלות שירגישו פולשניות.
- מאיפה הכסף? (ירושה? אקזיט? חיסכון משכר?)
- יש לכם אסמכתאות? (תלושי שכר, חוזי מכירה, צו ירושה)
- האם שילמתם על זה מס?
הסוד הוא הכנה מוקדמת.
אל תחכו לרגע האחרון.
הכינו "תיק משקיע" מסודר עם כל המסמכים.
ברגע שיש לכם את הכל מוכן, אתם משדרים רצינות ואמינות.
פקיד הבנק הוא בסך הכל בורג במערכת שפוחד לקבל נזיפה.
תנו לו את כל הניירת שהוא צריך כדי "לכסות את הישבן" של עצמו, והוא יאשר לכם את ההעברה בחיוך.
איך חוסכים עשרות אלפי שקלים על שער החליפין?
בואו נדבר תכל'ס.
נניח שאתם קונים דירה ב-500,000 יורו.
שינוי של אחוז אחד בשער החליפין הוא 5,000 יורו.
זה המון כסף.
השוק תנודתי, ושער היורו/שקל או הדולר/שקל יכול לזוז בחדות בתוך ימים.
הפתרון: עסקאות פורוורד (Forward)
נניח שחתמתם על חוזה היום, אבל התשלום הוא בעוד חודשיים.
מי מבטיח לכם שהשער לא יקפוץ ב-5% בזמן הזה?
אף אחד.
לכן, משקיעים חכמים משתמשים בכלי גידור.
עסקת פורוורד מאפשרת לכם לקבע את שער החליפין של היום לתאריך עתידי.
אתם קונים ודאות.
אתם יודעים בדיוק כמה שקלים תצטרכו לשלם, בלי הפתעות ובלי דפיקות לב.
מיסוי: הפיל שבחדר (ואיך מתיידדים איתו)
קניתם דירה בחו"ל?
מזל טוב.
רשויות המס בישראל שמחות בשמחתכם, ובעיקר רוצות לדעת מזה.
חשוב להבין את נושא הדיווח.
בעת הוצאת כספים מהארץ לנדל"ן, אין מס על עצם ההעברה.
המס מגיע אחר כך, על ההכנסות משכירות או על רווחי הון במכירה.
אמנות למניעת כפל מס
ישראל חתומה על אמנות מס עם עשרות מדינות.
זה אומר שאם שילמתם מס בחו"ל (למשל בארה"ב או בגרמניה), לא תצטרכו לשלם את אותו המס שוב בישראל (או שתשלמו רק את ההפרש).
זה קריטי לבחור מדינת יעד שיש לה אמנה כזו עם ישראל.
זה ההבדל בין השקעה רווחית להשקעה שבה אתם עובדים בשביל רשויות המס של שתי מדינות.
7 שאלות שבוודאי שאלתם את עצמכם (ואנחנו עונים)
שאלה: האם יש הגבלה על סכום הכסף שאפשר להעביר לחו"ל?
תשובה: באופן עקרוני, לא. כל עוד מקור הכסף חוקי ומוצהר, אתם יכולים להעביר גם מאה מיליון דולר. הבנק פשוט יבצע בדיקות מעמיקות יותר ככל שהסכום עולה.
שאלה: כמה זמן לוקח להעברה להגיע?
תשובה: העברת SWIFT רגילה לוקחת בדרך כלל בין 1 ל-4 ימי עסקים. דרך חברות פינטק זה יכול לקרות לפעמים תוך שעות בודדות.
שאלה: האם אני צריך רואה חשבון בשביל זה?
תשובה: מומלץ בחום. כשמתעסקים עם נדל"ן חו"ל, רואה חשבון שמבין במיסוי בינלאומי הוא לא הוצאה, הוא השקעה שמחזירה את עצמה.
שאלה: מה קורה אם הכסף "נתקע" בדרך?
תשובה: זה נדיר, אבל קורה. בדרך כלל זה בגלל פרטים שגויים או בדיקת ציות (Compliance) של בנק קורספונדנט (בנק מתווך). במקרה כזה, הכסף חוזר לחשבון המקור בניכוי עמלות, או שנדרשים מסמכים נוספים לשחרורו.
שאלה: האם עדיף לפתוח חשבון בנק במדינה בה אני קונה?
תשובה: חד משמעית כן. זה יקל עליכם בתשלום חשבונות שוטפים (חשמל, מים, ועד בית) וקבלת דמי השכירות.
שאלה: האם אפשר להעביר שקלים ישירות?
תשובה: רוב המוכרים בעולם לא יקבלו שקלים. תצטרכו להמיר למטבע המקומי (דולר, יורו, פאונד). המרה בחו"ל של שקלים היא בדרך כלל יקרה מאוד, עדיף להמיר בארץ או דרך ברוקר ואז להעביר מט"ח.
שאלה: האם הבנק יכול לסרב להעביר את הכסף שלי?
תשובה: כן. לבנקים יש מדיניות ניהול סיכונים. אם הם חושדים במקור הכסף או שהמדינה אליה אתם מעבירים נחשבת "מסוכנת" (מקלט מס, מדינת אויב וכו'), הם רשאים לסרב.
היעדים החמים: לאן הכסף של הישראלים זורם?
אז הבנו איך מעבירים, עכשיו בואו נדבר קצת על ה"לאן".
העולם הוא גדול, והזדמנויות יש בשפע.
כשמדברים על השקעות נדל"ן מעבר לים, המפה מתרחבת כל הזמן.
יוון וקפריסין: השכנות הקרובות
טיסה קצרה, אקלים דומה, ומחירים שעדיין (בחלק מהמקומות) נמוכים משמעותית מתל אביב.
מערכת הבנקאות שם רגילה לישראלים, מה שהופך את תהליך העברת הכספים ליחסית חלק.
ארה"ב: הדוד סם
שוק הנדל"ן הגדול והמשוכלל בעולם.
המולטי-פמילי (Multi-Family) הוא המלך.
העברת כסף לארה"ב היא תהליך מאוד מוסדר, אבל דורש הקפדה יתרה על נהלי AML (איסור הלבנת הון).
האמריקאים לא משחקים משחקים.
דובאי: הכוכב העולה
מאז הסכמי אברהם, דובאי הפכה למגנט למשקיעים ישראלים.
0% מס הכנסה, יוקרה מטורפת ותשואות יפות.
העברת כספים לדובאי הפכה לפשוטה הרבה יותר, וישנם מנגנונים מסודרים להעברות מישראל לאמירויות.
טיפים של אלופים לסגירת העסקה
כדי שהתהליך יעבור כמו סכין בחמאה, הנה כמה טיפים אחרונים לדרך:
קודם כל, תמיד תבדקו את עמלות ה"בנק הקורספונדנט".
לפעמים אתם משלמים עמלה בצד שלכם, אבל בדרך הכסף עובר דרך בנק שלישי שגוזר קופון.
בקשו מהבנק העברה מסוג "OUR" (השולח משלם את כל העמלות) כדי שהמוכר יקבל את הסכום המדויק ולא סנט פחות.
שנית, פיצול העברות.
אם מדובר בסכום עתק, לפעמים שווה לפצל אותו (אך ורק בתיאום עם הבנק ולא כפעולה של הסתרה!).
זה יכול לעזור בניהול תזרים המזומנים שלכם.
ושלישית, סבלנות.
גם אם עשיתם הכל נכון, לפעמים לוקח יום-יומיים עד שהמערכת מאשרת.
אל תילחצו, זה חלק מהמשחק.
לסיכום: העולם בכף ידכם (או בחשבון הבנק שלכם)
חברים, העברת כסף לחו"ל לצורך קניית דירה היא לא מדע טילים.
זו פרוצדורה.
פרוצדורה שדורשת תשומת לב, הבנה, ובעיקר – את אנשי המקצוע הנכונים לצידכם.
אל תתנו לפחד מהבירוקרטיה לעצור אתכם מלכבוש יעדים חדשים ולהגדיל את ההון שלכם.
הכסף שלכם עבד קשה בשבילכם, עכשיו הגיע הזמן לשלוח אותו לחופשה בחו"ל – חופשה שבה הוא ימשיך לעבוד ולייצר עוד כסף.
יש עולם שלם של הזדמנויות בחוץ.
הכלים קיימים, הידע נגיש (בטח אחרי שקראתם את המאמר הזה), והרצון להצליח זורם לכם בדם.
אז קדימה, תבחרו את היעד, תכינו את הניירת, ותתחילו לארוז.
הדירה הבאה שלכם מחכה.